Både när du hyr och hyr ut en lokal gäller det att ha ett hyresavtal som reder ut vad som gäller. Bra att veta är att reglerna är olika för förstahands­uthyrning, andrahandsuthyrning och hyra av endast en del av en lokal.1. Hyra i första handNär man ingår ett hyresavtal direkt med fastighetsägaren/hyresvärden hyr man lokalen i första hand. Det finns ingen tvingande regel som säger att man måste ha ett hyresavtal, däremot har man som hyresgäst rätt att kräva ett skriftligt avtal.

Syftet med ett hyresavtal är att reglera vad som ska gälla – hyreskostnad, vad som ingår i hyran, uppsägningstid och hur länge man får nyttja lokalen. När man hyr en lokal i första hand är det vanligt att hyresvärden använder sig av några av de standardkontrakt som finns.

I dessa är det vanligt att man tar in särskilda klausuler som gör att hyran kan variera beroende på konsumentprisindex, fastighetsskatt och lokalens driftskostnader.

 2. Hyra i andra handNär en förstahandshyresgäst hyr ut lokalen till en annan kallas det andrahandsuthyrning. Förstahandshyresgästen har då ett kontrakt med fastighetsägaren men agerar samtidigt hyresvärd mot den som hyr i andra hand.

Tänk på att det i de flesta fall krävs hyresvärdens samtycke för att andrahandsuthyrningen ska vara tillåten. Det ligger i båda parters intresse att detta står i hyresavtalet.

3. Hyra av kontorsplatsFör att hyra ut ett rum eller en kontorsplats krävs däremot i regel inget samtycke av hyresvärden. Men hyresvärden kan motsätta sig en uthyrning om detta på något sätt kan skada lokalen. Det är inte heller ovanligt att man i hyresavtalet anger en maxgräns för hur många personer som får nyttja arbetsplatserna, om detta medför någon form av skada för hyresvärden.

UPPSÄGNINGSTID är den tid båda parterna måste iaktta innan lokalhyresavtalet slutar gälla. Minsta möjliga uppsägningstid man kan ha varierar beroende på uthyrningstiden.

När uthyrningen löper ”tills vidare” måste man ha en uppsägningstid på minst nio månader. En bestämmelse om kortare uppsägningstid för hyresvärden är ogiltig enligt lag.

När uthyrningen sker på bestämd tid får inte uppsägningstiden vara kortare än:

• 1 vecka, om hyrestiden är längre än 2 veckor men längst 3 månader.
• 3 månader, om hyrestiden är längre än 3 månader men längst 9 månader.
• 9 månader, om hyrestiden är längre än 9 månader.

Missa inte momsenHyresavtal för lokaler reglerar vanligtvis hyresbeloppet exklusive moms. Endast i undantagsfall kan hyresvärden ta ut moms och ha rätt att dra av momsen på sina kostnader. För att få göra det krävs ett beslut av Skatteverket om att hyresvärden är frivilligt skattskyldig för uthyrning av lokaler.

4 viktiga saker att reglera

• Hur stor hyran är och när den ska betalas.
• Hur länge lokalen ska hyras ut.
• Vad som ska gälla för uppsägning.
• Vem som är underhållsskyldig för lokalen.

Så här fungerar besittningsskyddet

Besittningsskydd träder in när en lokalhyresgäst hyrt en lokal i mer än nio månader. Skyddet innebär att lokalhyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden om hyresförhållandet skulle upphöra.

Om hyresavtalet ska upphöra på grund av att huset ska rivas eller renoveras har hyresgästen rätt till ekonomisk ersättning eller en likvärdig ersättningslokal.

Besittningsskyddet kan dock avtalas bort, men tänk på att Hyresnämndens godkännande krävs om avtalet skrivs innan hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd.

Hyresnämndens godkännande krävs dock inte om avtalet har en giltighetstid på högst fem år från det att uthyrningen inleds och avser avstående antingen på grund av att hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen eller om hyresavtalet mellan hyresvärden och fastighetsägaren ska upphöra.

Läs också: Vad du ska tänka på när du ska välja rätt lokal

Läs också: 9 kriterier du bör tänka på när du väljer lokal